O contrato de arrendamento rural é um acordo entre produtor rural e proprietário, cedendo a terra para exploração agrícola. Conheça modalidades e pagamentos neste artigo e escolha a melhor opção para a sua exploração agrícola.

O contrato de arrendamento rural é um documento registrado que traz segurança para as partes interessadas, assegurando seus investimentos e obrigações, para que tanto o produtor rural explorador da área quanto o proprietário sejam beneficiados.

Temos então, de um lado, o proprietário ou quem detém a posse do imóvel rural, intitulado como “arrendador” e, do outro lado, o interessado em alugar a área para atividade agropecuária, conhecido como “arrendatário”.

No contrato de arrendamento rural, existem muitas informações importantes a serem detalhadas, desde o prazo de validade, tipo de exploração agrícola realizada, pagamento e outras cláusulas importantes.

A importância de uma assessoria jurídica especializada durante a realização do contrato de arrendamento rural é de grande relevância para que sejam observados os decretos e leis que legitimam as informações presentes no acordo assinado.

Nesse artigo, iremos compartilhar a importância da efetuação de contratos de arrendamento rural, suas formas de pagamento e obrigações tanto para arrendatário quanto para o arrendante.

Com o desenvolvimento do setor agrícola e o interesse de proprietários rurais que, por vezes, são donos de áreas quais não obtêm renda, a oportunidade de arrendamento rural para produtores que não possuem área própria e que querem expandir sua produção, torna cada vez a negociação mais vantajosa.

Você sabe a diferença de contrato entre arrendamento e parceria rural?

O contrato de arrendamento rural é diferente do contrato de parceria rural, e essa diferença é determinada pela legislação no Decreto nº 59.566/66, que regulamentada pelo Estatuto da Terra define:

Art 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei.

Art 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (artigo 96, VI do Estatuto da Terra).

A diferença entre arrendamento rural e parceria rural é evidenciadas pelo fato de que no caso do contrato de arrendamento rural, independente dos riscos ou do lucro do arrendatário, existirá o pagamento o arrendamento conforme previsto em contrato.

Isso significa que, apesar dos riscos e dos desafios enfrentados pelo produtor rural durante sua produção, é devido o valor integral acordado em arrendamento.

Já no contrato de parceria rural, é estabelecido o compartilhamento dos riscos entre arrendador e arrendatário, por um prazo que pode ser determinado ou não.

Essa partilha pode ser da produção obtida nas áreas, benfeitorias ou outros bens e facilidades que foram acordadas no contrato de parceria rural.

Nesse caso, pode-se considerar uma espécie de sociedade capital-trabalho, onde algumas vezes o proprietário entra com o imóvel rural e o produtor rural entra com o trabalho, partilhando não apenas os lucros, mas os riscos da atividade exercida.

Outro ponto importante na diferença entre contrato de arrendamento rural x contrato de parceria rural é a tributação durante a declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física.

No contrato de arrendamento rural, esse tributo é declarado como se fosse um aluguel comum.

Já no contrato de parceria rural, cada uma das partes tem seus rendimentos tributados como atividade rural.

Como funciona o arrendamento rural?

Você sabia que é completamente possível ser um produtor rural sem possuir uma fazenda? Isso mesmo!

Vamos te contar como funciona o processo de arrendamento rural:

Existem muitos proprietários rurais que possuem essas áreas e não desejam ou não possuem experiência para desenvolver alguma atividade agrícola e rentável. É nesse momento em que a oportunidade de arrendamento se torna uma possibilidade viável.

O arrendamento de terras se torna uma interessante alternativa de fonte de renda tanto para quem possui uma área em que não produz ou que não obtém lucro e não tem interesse em vende-la, quanto para quem tem interesse em produzir, porém não possui uma área própria.

No contrato de arrendamento rural, existem informações importantes a serem registradas, como o tipo de atividade que será exercida nessa área (agricultura, pecuária, exploração florestal etc.) tempo, pagamento e leis de exploração.

Com relação ao tempo do contrato de arrendamento rural, também existem legislações e decretos a serem seguidos.

• Legislação do arrendamento rural

De acordo com o Decreto 59.566/66, o contrato de arrendamento rural obriga o proprietário da terra a ceder ao arrendatário, por tempo determinado ou não, a utilização de parte ou partes da área, incluindo ou não benfeitorias e facilidades, com o objetivo de ser exercida atividade de exploração agrícola.

Além do Decreto 59.566/66, também deve ser observado o Estatuto da Terra – Lei 4504/64, pois ambos são os regulamentadores dos Contratos Agrários, especialmente do contrato de arrendamento rural, que está ligado ao aos bens e imóveis rurais.

Quais são as obrigações do contrato de arrendamento rural?

Arrendar uma área para atividade agrícola pode ser uma excelente opção para aqueles que gostariam de produzir e não possuem áreas próprias, mas são necessários alguns cuidados no contrato de arrendamento rural.

No caso do arrendamento de terras, tanto arrendador quanto arrendatário devem estar atentos às obrigações que devem constar no contrato e serem cumpridas ao longo do prazo estipulado de arrendamento.

Para efetuar um contrato de arrendamento rural de qualidade é necessário atenção entre ambas as partes interessadas e, principalmente, consultoria jurídica para que as clausulas sejam condizentes com o tipo de exploração e intenções de arrendador e arrendatário.

Comumente, no contrato de arrendamento rural, são estipuladas clausulas especificando o tipo de exploração agrícola que será realizada, o tempo de arrendamento qual o arrendatário terá para usufruir da área, a quantia e método de pagamento, entre outras informações importantes que citaremos a seguir.

O que é proibido no contrato arrendamento rural?

Conforme as determinações do Estatuto da Terra, o Art. 93 determina a vedação em estipular no contrato de arrendamento rural as seguintes obrigações:

• Prestação de serviços gratuitos ao arrendador,
• Exclusividade do arrendador na compra dos frutos produzidos na área arrendada;
• Obrigatoriedade do beneficiamento da produção em estabelecimento determinado pelo arrendador;
• Obrigatoriedade da aquisição de gêneros e utilidades em armazéns determinados pelo arrendador.

Prazos do contrato de arrendamento rural

Dentro da exploração agrícola existem diferentes tipos de atividades que demandam um prazo diferente para que sejam exercidas e tragam os retornos esperados ao arrendatário, tanto produtivos quanto financeiros.

Sabemos que existem muitas áreas arrendadas no Brasil e esse número tem crescido ao longo dos últimos anos, principalmente para áreas que estavam paradas ou que eram consideradas degradadas ou improdutivas.

Nessa transição, inúmeros contratos foram realizados sem a assessoria de um especialista, trazendo grandes falhas que não asseguram os direitos dos proprietários e dos arrendatários das áreas.

Alguns contratos de arrendamento rural, não são adequados e não possuem informações seguras sobre prazos, valores e obrigações. Para isso, existe um decreto do Estatuto da Terra que deve ser consultado.

O decreto nº 59.566 e o Estatuto da Terra determinam prazos mínimos de vigência do contrato de arrendamento.

Para atividades de exploração de lavoura temporária e/ou de pecuária de pequeno e médio porte, o prazo mínimo do contrato de arrendamento é de 3 anos.

Nos contratos de arrendamento que ocorram utilização de exploração agrícola de lavoura permanente e/ou pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, o prazo mínimo é de 5 anos.

Para os arrendamentos que ocorram atividade de exploração florestal, o contrato deve ter um prazo mínimo de 7 anos.

Nos casos de quebra de safra, desafios ou problemas enfrentados pelo arrendatário, é de suma importância que o proprietário do imóvel rural seja informado para que possam esclarecer e definir a melhor opção de pagamento e cumprimento do contrato de arrendamento rural.

É muito importante que haja clareza e responsabilidade entre arrendador e arrendatário, para que não ocorra a quebra do contrato.

Quanto custa um arrendamento rural?

Todo produtor rural, calcula as probabilidades de pagamento do arrendamento conforme sua produtividade estimada. Esse custo, envolve os diferentes processos que o produto produzido passa até chegar em sua comercialização agrícola.

Atualmente, o custo do arrendamento rural muda conforme a localização, tipo de área, atividade a ser exercida, prazo e outras estipulações que devem seguir as leis estabelecidas.

Porém, muitos arrendatários não conhecem seus direitos e assim como arrendadores, não buscam assessoria especializada para a efetuação de um contrato de arrendamento rural consistente.

• Formas de pagamento do arrendamento

O contrato de arrendamento rural se assemelha a um contrato de aluguel, acordado entre as partes interessadas e tendo os prazos e valores ajustados conforme as leis determinam.

Se o arrendamento for de um todo, incluindo as benfeitorias, não é possível ultrapassar de 15% do valor atribuído ao imóvel rural.

No caso do contrato de arrendamento de apenas uma parte determinada do imóvel, o valor poderá atingir até 30% sob o valor da propriedade rural.

Conforme o decreto nº 59.566, existem imposições que devem constar no contrato de arrendamento e que são referentes às formas de pagamento do arrendamento rural.

Basicamente, os critérios avaliados para o preço que será cobrado pelo arrendamento rural são baseados pelo valor por hectare.

Sendo assim, é possível a fixação em dinheiro do valor acordado para pagamento do arrendamento rural, porém o ato do pagamento pode ser realizado através dos produtos obtidos na produção agrícola, como o exemplo dos grãos milho e soja.

Arrendamento rural na prática

Um exemplo de uma das formas de pagamento do arrendamento rural na cultura da soja e do milho, é o cálculo de sacas por hectare.

No centro-oeste, algumas áreas são arrendadas a partir de 8 sacas por hectare, podendo aumentar consecutivamente conforme os anos de contrato.

Essa quantidade de sacas fixada, muda conforme a região e também conforme o tipo de exploração, localização, condição da terra (no caso se é uma área que nunca foi uma lavoura ou se necessita de manutenção para início de cultivo da atividade).

Apesar de ser uma prática usual entre os produtores rurais, o decreto estabelecido pelo Estatuto da Terra, determina a proibição do pagamento do arrendamento com a fixação do valor em quantidade fixa de grãos colhidos ou seu equivalente em dinheiro:

“Art. 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.

Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento com quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.”

A grande questão é que os agricultores desejam a fixação do preço do arrendamento de terras em parte da sua produção, como por exemplo para o pagamento em soja, facilitando a visualização do pagamento do contrato de arrendamento. Nesse formato, arrendador e arrendatário podem medir a quantidade de lucro que irá arrecadas.

Porém, a efetuação desse tipo de contrato e o desejo entre arrendador e arrendatário de manter esse acordo de pagamento pelo arrendamento rural, não coincidem com a interpretação da legislação vigente.

Nesse contexto, existe o Projeto de Lei 3887/23 que permite que os contratos de arrendamento rural contenham uma cláusula para pagamentos em quantidade fixa de produtos.

Essa proposta altera o Estatuto da Terra e passa a regularizar o formato de contrato utilizado de maneira comum no arrendamento de terras.

A proposta será analisada pelas comissões de Agricultura, Pecuária, Abastecimento e Desenvolvimento Rural; e Constituição e Justiça e de Cidadania.

Sabendo sobre essas informações, salientamos a importância de que, quando o contrato de arrendamento rural for desenvolvido, o ideal é contar com a presença de um advogado especialista na efetuação desse tipo de contrato, para assim assegurar ambas as partes interessadas.

Conclusão

Concluímos que existem cuidados no contrato de arrendamento rural que precisam ser levados em consideração.

A execução do contrato de arrendamento rural necessita de apoio jurídico para garantir a segurança e os direitos tanto do arrendador quanto do arrendatário.

As diferenças entre o contrato de arrendamento rural e o contrato de parceria rural, ressaltam a especificidade de cada modalidade e as obrigações, inclusive tributárias, de ambas as partes envolvidas no arrendamento de terras.

Sobre os valores do arrendamento rural e o tipo de pagamento do arrendamento de terras, ressaltamos a importância de verificar as legislações vigentes e as proibições estabelecidas perante as leis.

Em resumo, a transparência, responsabilidade e o cumprimento rigoroso das obrigações contratuais são essenciais para evitar os conflitos gerados no arrendamento de terras e garantir uma relação saudável e produtiva entre arrendador e arrendatário.

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Referências 

CÂMARA.LG.BR: Projeto permite que preço de arrendamento rural seja fixado em produtos. Agência Câmara de Notícias. Disponível em: https://www.camara.leg.br/noticias/1038381-projeto-permite-que-contrato-de-arrendamento-rural-seja-pago-em-produtos/ Acesso em: 18 março de 2024.

TIBALDI, Saul Duarte; SILVA, Valter Fabricio Simioni. O contrato de arrendamento rural e a fixação do preço em produtos: validade da cláusula como resultado da interpretação sistemática e teleológica do microssistema legislativo agrário.  Revista Brasileira de Direito Civil – RBDCivil. Acesso em: 20 março de 2024. DOI: 10.33242/rbdc.2020.02.004

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